家は欲しい
でも、どうやって進めたらよいかわからない
なので、夫婦で調べたり、聞いたりしながら
準備作業をしました。

　　　　　　　１．資金を貯めよう
　　　　　　　　　頭金０円と広告で良く目にしますが。
　　　　　　　　　私は、危険だと思います。頭金が無ければ、返済期間も長くなります。
　　　　　　　　　公庫や財形転貸といった、公的融資は、基本的に費用の８０％しか貸してくれません。
　　　　　　　　　あとは、銀行から借りるしかなくなります。
　　　　　　　　　銀行から借りるのが悪いとは言いませんが、借りれる範囲が狭くなったり、複雑になります。
　　　　　　　　　頭金はあるにこしたことはありません。
　　　　　　　　　いくつかのＨＰで見たのですが、頭金を積み始めるのは、家を建てる３年前位からという
　　　　　　　　　のが多いようです。
　　　　　　　　　我が家でも、３年前から、生活費を切り詰め、財形積立を中心に積立をしました。
　　　　　　　　　財形転貸融資は、貯蓄額の１０倍まで、最高４０００万まで貸してくれる。
　　　　　　　　　これを目安に、財形で４００万貯めよう！と決めました。

　　　　　　　「数年が経過」
　　　　　　　妻や子から鬼のように言われながらも、生活費を切り詰め貯蓄に励んだ。
　　　　　　　で、そろそろ家が本当に欲しくなったので、具体的に動きはじめました。

　　　　　　　２．軍資金はいくら？
　　　　　　　　　まずは、おおよその自己資金を算出！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　�@今、自分がどの位貯金（財形預金）があるかをチェック、集計。
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　�A土地を見つけるのに半年はかかるだろう。家を建てるのにも半年はかかるだろう。
　　　　　　　　　　　として、これから１年後に家を建てると判定。

　　　　　　　　　�B�@の資金に、これから１年間でどの位上積みできるかを、計算し、
　　　　　　　　　　　�@＋�B＝自己資金（約１０００万）としました。

　　　　　　　　　�C月々どの位なら支払えるかをチェック、計算。
　　　　　　　　　　（今のアパート代＋今住宅取得のためにしている積立額が概ね支払えるベース）
　　　　　　　　　　財形転貸融資のページにシュミレーションというのがあった。
　　　　　　　　　　そこで、頭金やら借入れ金額やら支払い月数等をいろいろ入れてみて、
　　　　　　　　　　支払える金額で、どこまで借りることが可能かどうか、何回も入れてみて
　　　　　　　　　　決定。
　　　　　　　　　　ちなみにこの時点で、私の場合では、月々の支払いから見ると、総額４０００万
　　　　　　　　　　までなら支払えると判断。
　　　　　　　　　　財住金シュミレーションのページ
　　　　　　　　　　住宅金融公庫「資金計画診断システム」のページ
　　　　　　　　　　ろうきんローンシュミレーションのページ
　　　　　　　　　　（いろんな銀行のＨＰでシュミレーションできます）

　　　　　　　　　�D必要資金を再検討
　　　　　　　　　　　�Cで自己資金４０００万としましたが、この時必要な頭金は８００万になります。
　　　　　　　　　　　（財形転貸融資は、工事費の８割まで融資してくれるからです）
　　　　　　　　　　　また、諸費用等が別に支出される。
　　　　　　　　　　　諸費用については、あとで細かく示しますが、
　　　　　　　　　　　大体、どこのＨＰを見ても、総費用の１０％を見ればよいということ
　　　　　　　　　　　だったので、この場合、４００万が諸費用ということになり、
　　　　　　　　　　　自己資金は１２００万必要であるということがわかります。あれれ、足りないぞ！

　　　　　　　　　�Eここで無理は禁物。あくまで概算金額なので、もう１回精査。
　　　　　　　　　　　�Dで分かるように、本当に必要な資金というのは、総工事費の３０％
　　　　　　　　　　　は最低必要ということが分かります。
　　　　　　　　　　　そこで、自己資金（１０００万）÷３０％＝３３３３万≒３５００万
　　　　　　　　　　　（不足分は、�@の時に算入しなかった貯金を足すことにしました）

　　　　　　　　　「この時点でようやく、おおよその資金のメドがついた！」

　　　　　　　　　３．土地や家の価格分配
　　　　　　　　　　私たちは、家屋と土地の両方を購入しなければいけないため、次に
　　　　　　　　　土地にどの位かけられるか、家屋にどの位かけられるかを検討。
　　　　　
　　　　　　　　　「新聞の不動産広告でのチェック」
　　　　　　　　　　建売住宅や不動産の広告から、希望の間取りに近い家を探します。
　　　　　　　　　　見つかったら、その家屋部分の金額をチェックしておきます。
　　　　　　　　　　複数物件が出揃ったところで、概ねの家屋費用を想定しました。
　　　　　　　　　　すると、私たちの場合は、２０００万〜１５００万となりました。
　　　　　　　　　　で、あいだをとって２０００万を家屋費用といったんしました。
　　　　　　　　　　すると、残りの１５００万が土地費用ということになります。

　　　　　　　　　４．どこらあたりに住もうかな？

　　　　　　　　　�@住みたい場所の条件を家族から聞き取り調査実施。
　　　　　　　　　　　で、我が家の条件は・・・・
　　　　　　　　　　　・長女がスイミングスクールに通っているが、送迎が大変なため、自分で自転車で
　　　　　　　　　　　　通える範囲に家がほしい。
　　　　　　　　　　　・長男が学童保育に入っているので、学童保育所がないとだめ。
　　　　　　　　　　　・妻が通勤する際に、なるべく会社に近いところがいい。
　　　　　　　　　　　・子どもの将来を考え、高校まで、バスまたは自転車で通えるところがいい。
　　　　　　　　　　　　（ここ重要だと思います。学校が近くにあるところは、結構土地の値段も高い
　　　　　　　　　　　　　でも、学校が近いと、自転車で通えるので、通学費用は安くなる。
　　　　　　　　　　　　　つまり、イニシャルをとるか、ランニングをとるかで、我が家はイニシャルを
　　　　　　　　　　　　　とった。でも、近くの高校に合格できることが条件になりますが・・・）


　　　　　　　　　�A地図へ書き込み
　　　　　　　　　　住みたい町の地図を買ってきました。
　　　　　　　　　　そして、�@の条件を記入していきました。
　　　　　　　　　　・スイミングスクールの場所に丸をつけ、半径３キロを○で囲む
　　　　　　　　　　・学童保育の場所に丸をつける
　　　　　　　　　　・会社を中心に半径５キロを○で囲む
　　　　　　　　　　・高校の場所に○をつける
　　　　　　　　　　この作業により、地図上に条件を満たす範囲がしめされます。

　　　　　　　　　�B新聞の不動産広告でのチェック
　　　　　　　　　　広告に掲載されている土地の値段（坪単価）を、土地の条件（南向きとか）を
　　　　　　　　　　考慮しながら、大体の金額を地図に記入。
　　　　　　　　　　この段階で、買える土地の大きさも検討できます。
　　　　　　　　　　つまり、坪単価が３０万であえば、１５００÷３０＝５０坪になりますし
　　　　　　　　　　坪単価が５０万であれば、３０坪ということになります。
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　�C土地の必要坪数をチェック
　　　　　　　　　　　家を建てる場合は、さまざまな規制があります。
　　　　　　　　　　　ここで、引っかかるのは、建ぺい率と容積率。
　　　　　　　　　　　建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合。
　　　　　　　　　　　容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合。
　　　　　　　　　　　それぞれ、場所によって制限が違うので、正式には深く検討する必要がありますが、
　　　　　　　　　　　この時点では、一般的な建ぺい率６０％で見ることにしました。
　　　　　　　　　　　すると、３でチェックした家屋の大体の建築面積が２０〜２５坪であったので、
　　　　　　　　　　　２５÷６０％＝４２≒５０坪　　必要坪数は約５０坪ということに。

　　　　　　　　　　「これで、家屋に２０００万、土地は５０坪で１５００万という概算値がでました」

　　　　　　　　　5．土地の必要条件の絞込み
　　　　　　　　　�@地図への書き込み
　　　　　　　　　　先ほどの地図に、坪単価３０万以下が望めるところに色を染める。
　　　　　　　　　　ついでに、市のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞにハザードマップなるものが掲載されているのを発見。
　　　　　　　　　　ハザードマップには、洪水の被害が出そうな場所がマーキングしてありました。
　　　　　　　　　　これをそのまま、別の色で染めた。

　　　　　　　　　�A地図の詳細チェック
　　　　　　　　　　・バス停の場所
　　　　　　　　　　・公園の場所
　　　　　　　　　　・小・中学校の場所（学区が注意要）　等
　　　　　　　　　　いろいろ気になるものを、○とか記入していきます。
　　　　　　　　　　すると、人目でわかる、条件別の地図の出来上がり。

　　　　　　　　　�B地図を見ながら、家族で最終検討
　　　　　　　　　　さまざまな条件を記入した地図をみながら、家族で住みたい地域に順位を付けました。
　　　　　　　　　　順位の付け方としては、「○○町○丁目　第一位」といった感じです。
　　　　　　　　　　８地域ほど選択しました。
　　　　　　　　　　「これで、土地の要望がまとまりました」

　　　　　　　　ここまでで、確定したのは、
　　　　　　　　�@どのくらい費用を用意できるか・・・３５００万まで
　　　　　　　　�A土地の大きさ・・・５０坪　１５００万
　　　　　　　　�B家屋費用・・・・・・３０坪　２０００万
　　　　　　　　ただ、これはあくまでも概算値なので、あくまで目安。
　　　　　　　　欲望やら条件やら、その時の気分で、変わります。
　　　　　　　　でも、ここから大幅にずれる（特に高く）というのは、ほとんど危険です。
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　事前準備はこの程度でよいと思う。
　　　　　　　　　もし、希望の土地や家と資金がかけ離れているのであれば、
　　　　　　　　　建築を数年先送りして、資金計画をキチンとした方がよい。
　　　　　　　　　あわててはいけません。じっくりいきましょう。